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特色旅游村与乡村地产

2014-10-30  来源:北京创行合一规划设计院  作者:

  很多企业投资商可能会问,投资旅游投资农业尤其是投资特色旅游村,政府和村民都能获益,但是企业的收益无法保证,那企业的开发利基在哪里呢?毫无疑问,投资乡村旅游的开发利基是在乡村地产


  1、农地入市为乡村旅游开发提供土地资源


  发展乡村旅游,就需要一定土地资源。由于以前一直都没有明确“农地入市”,很多老板投资乡村是有顾虑的。2014年中央一号文件不仅鼓励农民将其手中的承包土地的经营权进行流转,在土地经营权流转市场上实现交易,而且进一步提出“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”、“在保障农户宅基地用益物权前提下,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”。


  土地流转这几年一直都在做,但土地流转是不能改变土地的农用地性质的,而发展乡村旅游不仅仅需要农用地,更需要必要的服务设施建设用地,以前从没有明确提出“农地入市”的概念,所以很多乡村旅游投资者都觉得没法操作。这次一号文件提出集体经营性建设用地与国有土地同等入市同权同价,对乡村旅游投资具有积极的鼓励作用。当然我们应该知道集体经营性建设用地事实上并不多,而且主要集中在东部乡镇企业发达的地区,都是工业化初期的存量建设用地。对于增量非常大的农户宅基地市场,文件提出的是选择“若干试点”,“慎重稳妥推进”,已经开了个口子,未来随着新型城镇化的推进,乡村土地资源将有更广阔的开拓空间。


  2、旅游开发为乡村地产提供市场保证


  越来越多在参与旅游项目中尝到甜头的投资商深切地体会到:要唱地产的戏,必须搭旅游的台。从旅游的六要素 “食、住、行、游、购、娱”来看,“住”是旅游最重要的要素之一。而旅游的高级阶段——度假更是以“住”为核心功能。因此,住宿设施是旅游区,尤其是度假区的基本设施。当游客的短期居住行为逐渐转变成长期居住行为、一次性居住行为逐渐转变成频繁居住行为,对旅游地产的需求便会自然而然的产生,开发商也就拥有了可以作为的空间。对游客而言,核心价值是在乡村自然景观中享用便捷旅游服务和度假体验,物业的环境氛围和服务设施都能为消费者让渡足够的价值空间。因此,要从特色旅游村开发中获得更大的商业机会,必须非常有效的解决两大问题。


  第一,用旅游的方式获取土地。


  用旅游的方式获取土地首先需要拿出“漂亮”的项目开发计划书。计划书必须与地方政府的开发取向保持高度一致,同时,也应尽量做到让农民认可和支持。国家对于房地产开发的限制,归跟结底是出于对农民利益的保障。只有让土地的利用不脱离农业用地的范畴,并为当地的农民找到一个与乡村旅游紧密结合,共同长期发展的契合点,才能打消政府的顾虑。而这需要有一个与当地情况相匹配的优秀的旅游产品设计,例如,可考虑将农业种植作为旅游区的自然景观资源,进行主题开发,在打造吸引力的同时,使周边农民能将主题产品的种植作为主要的经济来源。既不违背政策要求,又保障了农民的长期利益。


  当然,旅游产品的设计只有能够获得旅游消费市场的认可,一切才有意义。而这便要求首先要对当地的旅游情况有一个整体的把握,需要开展资源调研、市场调查等一系列调研过程,制定合理的开发战略,并通过主题理念创意,赋予其备受游客喜爱的主题文化,让项目的所有利益相关者都能在项目开发中获益。


  第二,用环境和体验提升地产价值。


  旅游地产区别于一般城市房地产最鲜明的特征是,其开发和经营是以另外一个产业——旅游业为发展根基。无论是依赖于山地、海滨、温泉、滑雪场等等自然景观开发的地产,还是在城市中新建的主题公园型旅游地产,实质都是借助于或打造出具有吸引力的旅游产品平台,增加地产项目景观、环境以及服务的附加值,以弥合区位或外围配套环境的不足。因此,旅游休闲是先导和核心,在开发原则上,要遵循先做旅游后做地产开发这一重要原则,没有完善的旅游功能,地产开发难以体现商业价值,相反,旅游功能越丰富,环境打造越完善,地产的商业价值也会越高。



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