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养老地产的开发模式

2015-01-09  来源:北京创行合一规划设计院  作者:

  养老地产在我国是新兴事物,许多开发商都看到了其中的商机,但具体到落实层面往往会面临许多实际问题,例如应当采用何种方式进行开发建设,产品类型和建筑形式应怎样选择等等。


  近年来,行业内对于养老地产的开发模式在不断地研究和探索,提出了15种适应于当前国内市场的养老地产规划开发模式:


  模式1:专门建设综合型养老社区


  综合型养老社区是指为老年人提供的,包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外,还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。


  通常来讲,由于城市土地资源紧张,一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式,实现与郊外的环境协调。在规划设计时,应注意将不同类型的居住产品合理分区,保证各自的独立性,避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时,可考虑分期建设,例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施,预留出一定的发展用地,等到一段时期后,再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。


  模式2:新建大型社区的同时开发养老组团


  一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时,会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群,走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源,降低配套设施的建设量。


  开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内,不宜过少也不宜过多;另一方面要控制养老组团的规模,尽量划分为一个个小型居住组团,以营造社区的归属感。


  模式3:普通社区中配建各类养老产品


  普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅、养老公寓等。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅,或者同一单元内上下层相邻的两套住宅,其中一套为老人居住,另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计,例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。养老公寓通常为社区中专门的楼栋,其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时,建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置,一方面人员、车辆(例如救护车)出入近便,另一方面养老公寓底层可设置对外商业或公共设施,兼顾对外经营,同时也便于对养老公寓进行单独管理。


  模式4:成熟社区周边插建多功能老年服务设施


  据资料显示,一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。以北京市为例,城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县,老龄化程度严重,但城六区的养老床位数量却低于远郊区县,由此可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。这些社区往往年代较久,周边配套设施成熟,具有良好的区位条件,然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。开发者可考虑利用零散地块新建,或通过对既有建筑(如旧的诊疗所、宾馆)的改建等方式进行建设。这种开发模式投资相对较少,易于复制和实现连锁经营。


  模式5:与医疗机构结合,就近设置养老设施


  目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系,使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种“医养结合”模式的特点在于,能够将优质的医疗资源引入养老项目,从而提升项目的核心竞争力,使老人感到居住在其中较有安全保障。


  与此同时,还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院,这样既能够提高医疗资源的使用效率,又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。


  模式6:与国际知名养老品牌共同开发,引进管理模式


  引进国外老年运营管理团队,与国外知名养老品牌共同开发的模式也有一定的可行性,但要注意将其“本土化”。虽然发达国家的养老产业发展较为成熟,但是完全移植到中国却不一定合适。中国老人的生活习惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差别,直接照搬国外的模式可能难以顺利“落地”,需要适当转化。


  例如我国老年人的居住习惯更加重视房间朝向和节能,他们比较喜欢南向,喜欢阳光和自然通风,重视节约用电,不习惯长时间使用空调。诸如这些因素都会对养老项目的规划形式、建筑设计、运营管理模式产生影响。如果对我国国情不够了解,直接“生搬硬套”,就容易产生很多问题。


  模式7:与保险业结合,利用险资投资养老地产


  目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看,由于其资金规模较大,回报要求低而周期又长,相比来说更为适合投资养老地产,也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。


  模式8:与护理服务业结合,将原有优势注入养老地产


  在对日本养老产业的研究中发现,一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始,逐步向养老地产方向转型,并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。


  模式9:利用自身独特资源转型开发养老地产


  在我们所接触到的项目中,曾碰到过酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。这类公司具有自身独特的资源优势,一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处,很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中,另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓,或在酒店中提供养老服务等。


  模式10:将旧的国有资产盘活,改造为老年设施


  可将一些闲置的国有资产盘活,改造为老年设施,例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好,在城市中的分布相对均匀,比较适合进行改建。随着我国的人口结构逐渐向高龄化、少子化发展,幼儿园或小学很有可能空置下来,将这些建筑部分改造为老年公寓的情况将会逐渐多起来。



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