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“险企模式”和“房企模式”

2015-01-09  来源:北京创行合一规划设计院  作者:

  险企模式


  从2010年起,中国平安、中国太平、新华保险、泰康人寿、合众人寿等一大批险企相继跑马圈地,在全国各地布局养老社区。一方面自己掏钱拿地;另一方面,也尝试分担风险,与其他地产商合作。一旦科学有效的商业模式得到证明,就可以迅速铺开。


  1、险企为何如此看好养老社区


  首先养老社区投资时间长,回报低且慢,能有10%的收益就不错了,如果房地产商做,还要承担6%以上的资金成本。但是,站在保险资金运用的角度,就比较合适,因为保险资金周期长,需要长期的资产进行匹配。


  2、当不动产出租也盈利


  事实上,即便不去考虑险企投资组合等因素,就是将这些养老社区当做不动产出租也会盈利。作为第一家开放入住的养老社区,合众优年(武汉)养老社区的一期工程占地245亩(合48万平方米),目前一期工程启动区有2005套住房,可提供4000张床位,2015年全部建成后可提供床位1万张。这个项目分为持续健康退休社区(CCRC)、活跃老人社区(AAC)、失忆老人专区、养生中心、健康管理、老年专属医院、医疗康复中心等功能区。所以持续的收益将会是一大块蛋糕,险企比谁都清楚。


  3、通吃上下游


  值得一提的是,险企投资养老社区或许还有更多野心。合众人寿的大股东中发实业(集团)有限公司以房地产开发为主导,已形成了集地产开发经营、酒店、物业、小额贷款、投资担保、制药管理为一体的产业链。而且合众人寿方面有消息称,下一步计划进入医药领域。通吃上下游或会对投资收益有更大帮助。


  有着类似情况的还有泰康人寿,不同的是,泰康选择成立旗下团队或设立全资子公司来延伸产业链。泰康之家管理公司的团队就涵盖金融、医疗、护理、物业的人员。近两年,泰康人寿连续设立房地产开发和投资运营性质的全资子公司。其年报显示,2011年投资或购买的泰康昌盛、泰康兴业、上海东干实业公司,2012年新置的皇都房地产、泰康伟业以及瑞城置业三家公司,除泰康伟业持股97.8%外,其他均为百分百控股,资本金投入近92亿元。


  不过,对于险企的野心,业内人士也有谨慎之声:保险公司依托的全产业链可能带来其他风险。险企人士指出,养老社区和医院一样,不是加工制造业简单上下游关系,商品的标准在不断变化,个性化的需求也会比较多,风险不容小觑。事实上,美国的保险公司联合健康保险公司(UHC)曾与多家健康险公司联手200多家医疗机构开拓保险的产业链,但最后这些医疗机构逐一退出,这一计划也半途而废。


  房企模式


  房企也早已经嗅到了养老产业巨大蛋糕的诱人味道,据不完全统计,目前公开信息的养老地产规划项目已经达到了上百个之多。而从实际情况来看,不少企业从事的养老地产更像一场以养老为名的“圈地运动”。多位业内专家透露,目前房企进入养老地产还是在试水阶段,有关养老地产的政策支持、融资渠道、盈利模式尚不成熟,未来房企在养老地产的盈利能力如何将决定其市场份额。


  1、房企试水阶段


  国内一线的开发商们最先启动了对养老地产的研究和尝试。例如龙头房企万科,早在2010年,万科集团就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”,采用租售并举的养老地产开发模式,为万科集团的养老地产开发铺路。此外,万科集团还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水养老地产项目,之后又在杭州的良渚文化村配建了养老地产项目。


  另一个标杆房企保利地产早在2008年就已涉足养老地产研究,他们做成了《养老地产开发模式研究》、《保利地产养老设计标准》,并在保利地产公布的下一个十年发展战略规划中指出,将北京作为试点区域,在养老地产等新地产业态形式方面实现重点突破。而在这些房企之外,以泰康、新华、平安等为代表的保险资金也在积极圈地,摩拳擦掌。


  2、养老地产成房企投资重点


  一方面,随着国内老龄化趋势的加重,国家在政策上多方加强养老服务业的发展;另一方面,面对严厉的房地产调控政策,房企积极探索下一步发展规划和投资方向,寻找实施战略调整或转型的绝佳契机。可以说,不管是从政策上还是从市场环境上来看,发展养生养老地产正当时,在这样的市场环境下,新兴的养生养老地产项目无疑极具发展潜力。


  3、养老地产需要全产业链介入


  尽管各大房企开始布局养老地产,但如何为养老地产找准发展方向,建立有效的运营机制,依然没有清晰的商业模式。在推出第一个养老地产试点项目后,万科总裁郁亮表示,万科还未看到养老地产清晰的商业模式,还需要进一步研究。


  按照保利地产发布的养老计划,保利地产将联合全国老龄办共同举办“中国国际老龄产业博览会”。预计展会规模将达到22600平方米,参展企业350家,观众数量超过2万人次。


  借助国际展览平台,保利地产通过展示老龄产业最新发展成果,吸纳国外先进的设备设施,反哺适老产品设计和适老服务标准,最大程度上促进养老服务的社会化、市场化和产业化,从而实现对养老产业全链条的整合。



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