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2014年中央1号文件对乡村旅游投资者的利好与警示

2014-02-14  来源:北京创行合一规划设计院  作者:汤俊

  一、四大利好


  1、农地入市为乡村旅游开发提供土地资源


  发展乡村旅游,就需要一定土地资源。由于以前一直都没有明确“农地入市”,很多老板投资乡村是有顾虑的。一号文件不仅鼓励农民将其手中的承包土地的经营权进行流转,在土地经营权流转市场上实现交易,而且进一步提出“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”、“在保障农户宅基地用益物权前提下,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”。

  土地流转这几年一直都在做,但土地流转是不能改变土地的农用地性质的,而发展乡村旅游不仅仅需要农用地,更需要必要的服务设施建设用地,以前从来都没有明确提出“农地入市”的概念,所以很多乡村旅游投资者都觉得没法操作。这次一号文件提出集体经营性建设用地与国有土地同等入市同权同价,对乡村旅游投资具有积极的鼓励作用。当然我们应该知道集体经营性建设用地事实上并不多,而且主要集中在东部乡镇企业发达的地区,都是工业化初期的存量建设用地。对于增量非常大的农户宅基地市场,文件提出的是选择“若干试点”,“慎重稳妥推进”,已经开了个口子,未来随着新型城镇化的推进,乡村土地资源将有更广阔的开拓空间。


  2、股份合作为乡村旅游提供内生动力


  一号文件提出了“鼓励发展专业合作、股份合作等多种形式的农民合作社”,“鼓励发展混合所有制农业产业化龙头企业”,其中包括“按照自愿原则开展家庭农场登记”等新形式的农业产业化促进政策。


  这些政策传导的信号就是一大批的“乡村能人”或者返乡创业人士将以自己的资金优势、社会资源优势与本土农民开展合作,摆脱传统农业经营模式,探索开发乡村第三产业,在设施农业、休闲农业、乡村体验、养老养生、观光度假等领域大展宏图。有了股份合作、专业合作形式的保障,可以促使外来资源、资本与本土资源、人力的结合,形成混合所有制的新经济形态,必然会促进乡村旅游质的变化。


  3、财政资金为乡村旅游提供外部引力


  农业产业结构升级和农村经济社会发展离不开金融资源的支持,但长期以来农村金融严重滞后农村发展、农村金融滞后城市金融的非均衡局面却制约着农业和农村的发展。


  一号文件对现代农村金融体系给予了充分重视,文件提出了“优先保证_三农_投入稳定增长”的倾斜政策,“充分发挥财政资金引导作用,带动金融和社会资金更多投入农业农村”;并且期望通过全国中小企股份转让系统,推出“新三板”上市募集资金的渠道,“推动证券期货经营机构开发适合_三农_的个性化产品”。


  这里尤为重要的是政府提出要充分发挥财政资金的引导作用,释放出明确的信号:未来进入乡村旅游开发的资金理应属于进入“三农”领域的社会资金,财政资金会给予必要的认可和支持。也就是说投资乡村旅游将会获得政府资金的支持和扶助。


  4、就地城镇为乡村旅游提供人力支持


  中国大部分城镇人均GDP已经超过八千美元,大城市超过了一万美元,按国际趋势,这正是所谓“逆城市化消费”时期,城市居民大量的消费,无论是旅游玩乐、养生休闲、还是餐饮娱乐、消费的场所、消费的产品与以及内容,越来越出现逃离城市趋向郊区或乡村,乡村和城郊将成为消费的主战场,乡村旅游休闲将是这种消费形式的重要承载者。而在未来的5—8年中,中国的城镇化率将达到80%以上,新增3亿城镇人口,消费需求将出现膨胀式增长。乡村旅游的市场机会空前,但发展乡村旅游现在较为普遍的问题是缺乏人力支撑,当前的乡村“空心化”非常严重,青年人都出外求学打工,很少有回到本土本乡就业或者创业的,乡村旅游的人力资源非常缺乏。


  一号文件指出“促进有能力在城镇合法稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化”,也就是就地城镇化,大量的人力资源将在乡村旅游和休闲农业为主的服务业态将里面寻找就业机会,这将为乡村旅游的发展提供人才支撑。


  5、环境优化为乡村旅游提供资源支撑


  长期以来,大部分的乡村给人感觉是“脏乱差”,而且由于化肥和农药的过量使用,乡村的生态平衡遭到破坏,很多投资者望而却步。一号文件指出,要“加大农业面源污染防治力度,支持高效肥和低残留农药使用”,为此应“抓紧编制农业环境突出问题治理总体旅游规划和农业可持续发展规划”,积极“开展村庄人居环境整治”,“以治理垃圾、污水为重点,改善村庄人居环境”。


  中央一号文件从宏观层面明确提出要对农村生态进行恢复、保护、建设,将会提高乡村旅游的吸引力,为发展乡村旅游提供良好的资源基础和环境支撑。乡村旅游对促进农村生态环境质量、建设美丽乡村的积极意义已经是被实践检验了的,乡村旅游是实现乡村的一产和三产融合发展最为有效和低成本的业态。乡村地区的观光农业、水体休闲、森林旅游、牧场旅游、草原旅游、养老养生和休闲度假产业,将会迎来巨大的发展机遇。


  二、两大警示


  1、不要急于快速得到投资回报,扎实做个“新农人”


  “风物长宜放眼量”!党的十八大提出以“生态文明”建设“美丽中国”的愿景,新型城镇化进程中的乡村旅游机会以及中央对旅游业、农业的切实可行的政策推动,广大的农村将成为下一轮投资的热点区域。


  农村不再只是城市高成本挤压出去的中小资本机会选择的舞台,以前很多人到农村投资都是因为看中了农村的拿地成本低、法律风险低、退出成本低等低门槛,颇有一种“赚得了就赚、赚不了就撤”的想法,没有长久生根的意念,是打“游击”的做法。而且很多老板自身的市场意识和现代企业意识比较薄弱,多是借重乡情关系来投资和处理纠纷问题,由于农村长久都处于投资的僻角,优质资本注意不到,竞争不充分,老板们还是能够做到欲取欲求的。


  一号文件提出了“农村集体产权股份合作制改革”的号召,“赋予农民对落实到户的集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权”,农民的这些权能,可以拿到“农村产权流转交易市场”去交易,将“农村集体资金、资产、资源”进行有效管理。一方面这是维护了农民的自身权益,另一方面也是对投资者权益的保护。作为外来投资者而言,由于产权结构清晰,就有了与农民和集体长期深入合作的可能,政策和法律风险降低,所以,老板们需要做到不再急于快速得到投资回报,把农民当成可以而且必须的“合作伙伴”,深耕细掘,长久经营,注重中长期的投资计划,真正做到短期效益、中期效益、长期效益一体,政府、开发商、集体和农民利益一体,“赚钱”与“做事”一体。


  2、“小生意”向“大产业”转变


  针对三十年工业化和房地产的狂飙突进对农民利益的侵害,中央一号文件提出“缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。”,不能肆意攫取农民土地,“抓紧修订有关法律法规,保障农民公平分享土地增值收益,改变对被征地农民的补偿办法,除补偿农民被征收的集体土地外,还必须对农民的住房、社保、就业培训给予合理保障。”对失地农民的未来要充分考虑,不能只是一次性补偿,确保失地农民在城镇就业养老。


  所以,休闲农业的投资者应该注意到,现在拿地不好拿了,要想拿地,先规划产业,把农民的出路解决了,休闲农业投资才有保障。这就意味着,不能把投资只当成一桩“生意”来做,而是要切实可行地融入到区域统筹发展中,做“产业”做“未来”,把自己的生意放置到家国天下的大盘子里来考虑,充分相信在政策机遇和市场机遇的大环境下,借助政策依托农民,“小生意”可以做成“大产业”!





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