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“农业地产”有哪些类型?

2014-02-24  来源:北京创行合一规划设计院  作者:汤俊

1、“农业地产”前景如何?
2、如何争取农业休闲地产用地?
3、开发何种形式的“农业地产”?
4、“农业地产”有哪些类型?



  1、“农业园区+农产品物流”地产

  农业园区+农产品物流,也即农业产业地产,是融合了农业种植、农业加工、农产品物流、农业新村、农业休闲度假于一体的农业新城(镇)开发模式。这是未来房地产企业、农业企业、旅游企业运营的一种新商道。参照工业园区地产的发展经验来看,农业园区地产有很好的发展前景。比如专注于园区地产开发的华夏幸福基业股份有限公司,近年来发展迅速,因其创造了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”,其“园区+地产”模式成为业界样本。固安县原本是个贫困县,2003年财政收入不足亿元,在华夏幸福基业的投资带动下,逐步建成福朋酒店、中央公园、幸福天街、创业大厦、固安规划馆等多个项目,打造成为固安产业新城,到2013年财政收入突破25亿元。


  在农业基础条件较好的区域,通过农业园区的开发建设,结合新型城镇化的发展,实现地产的的升级与换代,是围绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台,以农业产业为依托,农业地产为载体,实现土地的整体开发与运营。对开发商而言,农业产业地产建设与传统房地产开发具有部分替代性,近几年国家对传统房地产项目的开发是有限制的,这种限制却为农业地产的发展提供了契机,客观上减少了农业地产的投资风险,提高了运营的稳定性和可控性。农业地产融合产业经济发展和房地产发展两个概念,突出地产作为产业经济发展平台的功能作用,也将得到更多人的认可和关注,具有稳定的发展空间。


  2、养老社区地产


  养老地产,又称企业盈利型老年住宅,作为一种基于适老化和为老化住宅而拓展出来的新兴地产业态,具有立体的开发经营方式,复合了房地产开发、商业地产运营、养老服务和金融创新等属性。以养老住宅为基础,附加文体中心、护理院、医院和超市等商业配套设施,同时集居住、餐饮、娱乐、养生、保健、就医等概念于一体,依靠住宅销售、出租和相关物业经营权和收益权的金融化运作,以及商业配套服务或养老专业化服务的增值效应,来实现自身盈利和长远发展。


  据中国社科院老年研究所测算,目前我国养老市场的商机大约为4万亿元,这个数字在17年后可能会达到13万亿元。养老地产的开发者们都在盘算着这样一笔帐,在总量巨大的老年人口中,只要有10%入住养老社区,就有可能在未来三年产生至少4500个养老地产项目需求。有需求就有钱可赚:赚土地的钱,相比之下,远郊地产反而在一定程度上更适合养老,因而土地价值得以提升,这部分是最容易,也是开发商最想赚到的钱;赚服务的钱,养老人群处于身心衰退期,有消费的需求,所以开发商在护理、服务方面供应品种丰富,就有赚钱的机会;赚设施的钱


  为老年人配制的会所,因为老年人一天到晚在那里活动,只要把这个地方做好,老年人就愿意在那里买单;赚人群的钱,当一个社区成熟后,会形成老年人群的文化、社交极具的圈层效应,从而提升地产价值;赚量身定做的钱,细分市场、研究老年人的活动规律,进行有针对性的设置,即量身定做,形成一套成熟服务体系、管理体系,从而提升价值。养老地产炙手可热,近年来,万科、保利、绿地等多家房企都相继步入养老地产项目,并有许多项目都已竣工其且进入运营期。


  养老地产项目有五大经典模式:销售住宅快速盈利、会员制盈利模式、逆抵押贷款购房模式、转让使用权模式、分散租赁模式。目前国内的养老地产项目主要通过出售住宅的使用权而盈利。


  3、“第二、三居所”度假地产


  近年来,作为城市的先知觉者,大量的房地产投资商、开发商开始纷纷抢滩登陆,在风景优美的旅游胜地率先缔造了一个个度假楼市传奇,部分家庭也会在环境优美的度假胜地购得房产,成为除常住居所以外的第二、三居所,供休闲度假居住。


  度假地产开发需配备完善的社会配套资源。休闲度假以“不劳心、不劳身”为原则,往往会选择以一地为据点,然后辐射周边,将休闲、观光、运动、体验甚至商务等有机结合,以慢节奏为特征的生活方式,因此高品质、较完善的配套服务设施起着举足轻重的作用。


  度假地产的开发要实现异域家的感觉。基于滞留时间相对较长和复游率高的特点,消费者要求休闲度假房产能带来家的感觉,住所要具备更大的独立性和自主性。这也是近年来度假公寓、度假别墅深受青睐的主要原因。度假地产不只是解决最基本的居住需求,还要满足休闲度假、生活享受需求。消费者寻求的异域感就决定了度假地产必须具有引起消费者购买冲动的某种吸引特质,如独特的旅游资源、美丽的景观、宜人的气候、特色建筑等。如海南岛,依托于风景如画的海滨、国内独有的热带风情和气候宜人的暖冬,成为度假地产的领航者。


  度假地产具有很高的投资价值。购买度假旅游房产品的消费者,一方面是来自于满足休闲度假需求的内在冲动,另一方面是看中房产品的稀缺性,旅游资源的稀缺性是度假地产长期保值增值的有力保证。因此可以说,购买度假房产品既是消费又是存储,更是以后一种投资。


  4、 医疗养生地产


  医疗养生地产是以生态环境良好的区域为依托,满足消费者追求医疗保健、延年益寿、强身健体以及养生文化体验而提供的各种类型的地产。它一般远离大城市,多建在环境良好的山水、森林、滨湖等生态景区,配以医疗、交通、教育、康体娱乐等相关设施。随着医疗养生需求迅猛发展,医疗养生地产逐渐成为了旅游地产发展的一种趋势。


  医疗养生地产最突出的特点,是在饮食、运动、文娱、养生、保健、医疗等相关环节为入住社区的居民提供高品质服务。医疗养生地产项目中,较为普遍的是打造成医药城、疗养院、养生园的方式,也有开发商以独特且先进的服务与设施作为卖点,提升医疗产业项目的价值。致力于开发医疗养生地产的开发商代表有万通集团、绿城集团、珠江地产等。这些开发商之所以把目光投向医疗养生地产,是因为这是个极具前景的细分行业,医疗养生业就业系数大、需求弹性大,且是高增长行业,如果地产和医疗养生结合,发展中高档医院、养生会所,定有很大市场。近年来,房地产与医疗界的结合,在各地已有不少实践,早在2010年珠江地产与从化市政府签约,打造一个集医疗、养生、教育、休闲、养老、总部经济于一体的项目。浙江绿城医院则是房地产与医疗结合的另一种模式的代表,通过提供理想的医疗服务来提升房产品质。


  5、产权酒店(公寓)


  所谓"产权式酒店",就是由个人投资者买断酒店客房的产权,即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权,投资者如购买商品房一样投资置业,将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值,同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性,作为面向消费者的酒店,它是旅游业的配套产品,提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目;而作为面向投资者的产权开发商,又具有房地产商的众多个性,提供产权服务、物业管理、委托经营等。


  产权酒店概念的实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似,都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为,目的是获得房地产增值和经营收益。现在产权式酒店已经成为发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式。


  目前,国内产权式酒店发展的大环境已经基本成熟。首先,原来制约产权式酒店发展的条件——旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟,国内旅游度假的市场气候已经形成;其次,近年来国内经济发展迅速,白领阶层急剧扩大,成为都市消费主流群体,同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机;再次,旅游产业近年来发展迅速,国内新兴旅游资源越来越丰富;最后,国际分时度假公司进入中国,使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同。


  在我国,“产权式酒店”已有十多年的发展历史,且多分布在深圳等沿海地区。“产权式酒店”已成为旅游经营业里一种重要的创新模式,也成为倍受富裕家庭青睐的旅游投资方式。随着国内经济和旅游业的迅速发展,产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势,近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店、“10%投资回报+房屋产权”的公寓式大酒店——青岛佳信大酒店、海南岛的三亚温泉大酒店、北京的快乐无穷大——龙庆峡(假日)乡村俱乐部等。近年来火热的市场需求和飞快的发展速度表明,产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式,同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。


  6、休闲商业(街区、会展、会议)地产


  休闲商业地产是指在传统意义上的商业地产单方面提供物质消费的基础上,同时为消费者提供一种休闲、旅游、时尚、浪漫感受,是消费者在对物质与精神产品追求的休闲活动中体验商业化服务的复合性平台。休闲商业地产的诞生,正是迎合了体验经济时代的商业地产需求模式。


  休闲商业地产包括以购物为导向的休闲商业及以娱乐休闲为导向的休闲商业。以购物为导向的休闲商业除了为消费者提供物质生活中必须的货物的销售,还能满足消费者休闲、消遣、娱乐等需求,如特色商业街、主题购物中心shopping mall等;以娱乐休闲为导向的休闲商业如游乐园、康体中心、娱乐场所、旅游目的地等。


  休闲商业地产的打造一般是运用自身文化、地域、历史、规模及经营结构等特点基础上,塑造出产品各自的不同“特征”,主动迎合目标群体需求,形成自身吸引力,从而拉动目标群体的消费需求。


  旅游区内的休闲商业地产主要体现在街区、会所、会议中心等多种形式,是旅游区人气聚集的核心区块。





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