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休闲农业选择什么样的开发模式至关重要

2015/6/29 11:16:01  来源:创行合一旅游规划设计院


休闲农业


 

       此文为2015年6月14日在重庆隆帆集团董事长一行座谈时的发言纪要,现该项目已经签订策划和规划合同,正在稳步推进中。

 

  一、休闲农业大势研判

 

  众所周知,中国地产黄金十年过去了,矿产黄金十年也过去了,现在进入了农业黄金十年。

 

  近年,在城郊拿上千亩甚至万亩土地,做休闲农业、乡村旅游、养生养老等大休闲泛地产项目的热潮渐起。

 

  (一)目前都是谁在搞休闲农业呢?

 

  第一类人群:房地产及其关联产业商、矿老板和实业制造商。

 

  房地产下行压力/国家对能源的控制/新技术和高科技门槛太高,不约而同地选择了农业这个资本洼地,开始圈地运动,图谋转型。

 

  第二类人群:资本市场,VC、PE、基金和机构。

 

  看重的是农业经济长远升值的潜力,而且农业题材在政策和金融上也有短期运作空间,大宗交易、农产品期货、农业设施租赁、企业并购重组和上市融资的游戏规则已经建立;

 

  第三类人群:返乡创业的农民。

 

  这些人带着资金、经验、资源和成功的光环回来接收同村人大片抛荒土地,搞起家庭农场自己当家作主;

 

  第四类人群:有“中国乡村情怀”的艺术家、建筑师、规划师等群体甚至还要在华生活的“老外”。

 

  总之,城市红利摊薄,乡村“广阔天地、大有作为”,休闲农业恰逢其时,5-10年中国农业必将迎来大复兴!

 

  我们这个项目就属于第一类人群,有实力的房地产投身休闲农业,但要用第四类人群的方法和方式来做项目。

 

  (二)休闲农业应该怎么来做呢?

 

  首先应该做好策划规划。

 

  当前社会处在一个思维觉醒的时代,工业4.0、互联网+、90后登场、老龄化社会等等代表未来趋势的跨界融合,是农业升级的必然方向。在这个快速变革的时代,休闲农业不是拼体力,而是拼思维、拼资源、拼品牌、拼情怀、拼生活方式。策划规划是连接资本、政府、民众和市场的魔法师,从选址、立项、设计、建设,策划师和规划师在休闲农业里所能起到的作用非常关键。

 

  其次,不能盲目投资。

 

  休闲农业不是硬开发、大开发、盲目开发,而是软开发、小开发、巧开发 。近几年农业项目规模越来越大,动辄千亩万亩,财力雄厚的开发商以资本为傲,加之不切实际的军师推波助澜,很容易陷入投资冲动和资本思维里,最后变成拼砸钱和打价格战,从而导致成本难以收回,千万投资付之东流。

 

  (三)有逼格的旅游地产才能大卖

 

  休闲农业是一个值得长期耕耘的事业,但不是来大钱、来快钱的领域,如何找到当前的盈利点,使地块能够良性运转起来,成为首要考虑的问题。这里,我们提出一个观点:乡村民宿是一个很好的切入点,有逼格的旅游地产才能大卖!

 

  中国地产黄金十年时间盖了几代人都住不满的房子。除了少数大城市,各个地方都出现了空城、鬼城,盖出来的房子并没有那么多人去住,也租不出去。大部分人买房子是为了坐等升值,房产成了一种金融工具,购房不是为了投资而是投机。同时,旅游地产也出现滞销现象,除了节假日热闹外,其余时间冷冷清清。投资商搞旅游是为了卖房子,借着景区要地但不做旅游——也是挂羊头卖狗肉。

 

  在新常态下旅游地产还能做吗?应该怎么做?

 

  首先要肯定的是旅游地产值得做,但是做法要改变。以往的旅游地产大部分依托传统观光型景区,主要是国家4A及5A级旅游景区,但这类景区基本上是靠名气挣团队客源钱的观光模式(一锤子买卖),而且大部分的旅游景区由于人满为患,服务质量不佳,“不来终生遗憾,来了遗憾终生”,此类景区的旅游地产基本上是没有出路。

 

  随着经济结构的转型升级,地产逐步回归实业属性,就是要“住人”。

 

  而现在旅游休闲已经进入到大众化自助式的时代,现在又是一个讲究逼格的时代,中国人正逐步过上“5+2” 的逼格生活方式,逼格时代的旅游地产卖的不是量而是质,求“既好玩又有情怀”。比如浙江德清的莫干山民宿,以“裸心谷“为代表的乡村民俗动辄都是二三千元的高房价,还供不应求。比如北京的”古北水镇“,乌镇的开发商硬是在司马台长城脚下造出一个北方地区少见的古镇,特别有逼格,当然房价也很可观。这些创新的业态层出不穷,也代表了未来的旅游地产升级方向,要想旅游地产卖得好,就要做出逼格的休闲环境,要有逼格的产业项目支撑。

 

  休闲农业的旅游地产市场更好。因为传统主景区那边,大格局已定,船大难掉头。而新开发的地块,没有什么负担,只需要创意,反倒能做成很有逼格的休闲度假产品。所以,现在旅游地产的盈利实现的模式不主要依靠“卖房子”,而是“卖产业”。这个产业就是融合了“吃住行游购娱”于一体的综合体验。要实现“卖产业”的目的,就必须识到“旅游地产”本质是“休闲地产”,要抛弃“挂羊头卖狗肉”的思路,踏踏实实地做旅游、休闲的文章,做出有逼格的休闲环境和休闲产业来!

 

  二、项目地分析与研判

 

  首先,项目地处市郊,交通便利,环境优越,主要有山地、沟谷、林地、梯田、耕地、村庄等资源,资源类型多样,地块充足,具备发展休闲农业和乡村旅游的条件。

 

  其次,旅游市场发展呈现4个趋势:一是从观光向度假转变;二是散客市场为主;三是国民休闲需求增长较快,尤其是乡村休闲;四是以“品质化、个性化、回归自然”为特色的乡村民宿逐渐火热。结合本项目分析,周边景区多以观光为主,缺少乡居度假旅游产品,且重庆市场需求较大,市场尚未饱和。因此,项目地的旅游开发需要另辟蹊径,结合市场前沿,创新创异,以独特的手法打造旅游吸引物,要用产业发展的眼光来看待。主要从两方面打破常规,寻求突破点:

 

  不走同质化,实现弯道超车

 

  跳出传统景区发展模式,将项目放在整个重庆市发展的大环境中。当前重庆旅游发展以景区观光为主,门票为王,而乡村旅游只有简单的采摘项目,项目地能不能做成一个美丽乡村休闲的样板?能不能把承德地区传统的乡村文化活动恢复起来?

 

  重庆的旅游基本还停留在山水观光的层面,体验型的、休闲型的景区很少,项目地的发展就是要超越传统模式,可以不通过门票收入,而以其他的业态来盈利,发展休闲度假,让游客真正的留下来、住下来、玩起来、再回来。

 

  精品意识or规模思路?

 

  从初步考察的结果来看,项目地的地块条件有限,开发出来的景区承载力也十分有限,并不适合于大众观光型的景区模式的旅游开发。根据游客旅游规律,游客在景区停留3个小时消费一顿饭,停留6个小时住宿一个晚上,目前项目地上下山用时1小时,完全靠观光根本留不住人。

 

  要设计什么样的吸引物,才能让游客能在这里吃一顿饭、住一晚上?

 

  要做就做精品。

 

  精,而非大,靠的不是规模,而是创意。

 

  根据初步考察分析,项目地所在的合川周边具有较好的旅游环境和氛围,但景区的开发还停留在观光层面。而在乡村旅游方面,尚未形成四季可观的田园景观,民俗资源和乡村文化缺乏挖掘、整理和运用。项目地拥有较好的乡村旅游资源,区位条件好,完全可以通过规划,创新创意,打造出一个地区乡村旅游的精品

 

  从重庆市角度出发,结合当前全国旅游发展的态势来看,项目地要走差异化、特色化、精品化发展道路,初步定位为融乡村旅游、休闲农业、体育休闲为一体的中高端精品度假乡居

 

  三、定位于发展战略

 

  1、总体定位

 

  项目地有资源、有特色,但是缺灵魂,通过打造集花果园、运动园、美乡园于一身的乡居乐园,将项目地打造成城市居民的第二居所,融绿色、欢乐、浪漫、养生、动感渔一体的乡村乐园。

 

  2、发展战略

 

  农业旅游开发有四大法宝:美景造势、科技驱动、文化引领、民宿留人。

 

  美景造势:营造超大面积、高观赏性的农业景观,给游客以大尺度的画面感,形成强大的视觉震撼力。对大面积农业景观艺术化处理。

 

  科技驱动:运用现代农业高新技术(涵盖生物技术、信息技术、航天技术、新能源技术、新材料技术)来武装农业、改造农业的技术体系。农业科技创新就是创造新的旅游资源。

 

  文化引领:农业旅游是载体,文化是灵魂。农业旅游不只是在种植农作物,还要“种植”文化,让文化扎根在农业旅游土壤上。节庆文化、农耕文化、地域文化、主题文化。

 

  民宿留人:具有田园情怀的乡居,外表朴实,室内精致,游客在此既有现代享受,又有老家感受。民宿集现代享受与老家感受于一体,满足那些事业有成、乡愁无落的中高端消费者需求。

 

  3、开发思路

 

  特色花海景观作为市场引爆点

 

  从油菜花景观到薰衣草景观到桃花、樱花景观,这些景观的市场引爆效应已经很明显,当前景观的打造也已经成为一门艺术,特色景观,升级版景观,与文化相映衬的景观成为景区打造的核心之所在。如项目地可以利用梯田修整出“一路向天”景观。

 

  乡村美宿作为形象塑造点

 

  游客来了,不光是看,最主要的是如何吸引游客住下来。项目地不追求建大酒店,现在的酒店都要求降星级了,最火的是主题性的文化旅游酒店和民宿客栈。就是要形成一种美宿的概念,要充分利用当地的资源条件,乡村自然就是景观,乡村老房屋也是景观。项目地将来要做的就是乡村美宿,而且单纯的改造一下也完全是不够的,我们要做的是主题化改造。

 

  乡村体育运动增强吸引力

 

  低空飞行是当前火热的体育运动项目,目前开展这个项目的景区不多,可以在项目地设立一个户外运动基地或低空飞行俱乐部,发展低空运动。户外运动与旅游结合紧密,可以作为一个户外拓展基地。2014年国务院已经放开了低空飞行的限制,开放1000米以下的低空领域。项目地有山谷、有平地,有开展的条件,可以搞几个特色项目,如动力三角翼、热气球、滑翔伞等,是一个高利润的项目。

 

  修建渝北第一骑行绿道,作为吸引人气、提升品牌的项目,以开放来撬动市场,不指望这个项目赚钱,主要用来提升人气。结合路段设计路线,在边上设计一些特色景观,如乡村特色的房子休息点、特色观景台、新奇特的绿植、盆栽等等。

 

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