2、基本农田与农村集体土地

（1）基本农田

基本农田是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求以及对建设用地的预测而确定的长期不得占用的和基本农田保护区规划期内不得占用的耕地。

基本农田有以下特点：第一，基本农田有一定的时间性。它由长期不得占用的耕地和规划期内不得占用的耕地组成。所谓长期不得占用的耕地，老百姓称之为"吃饭田"、"保命田"、"永久性耕地"。为了保障人们生存需要，这部分耕地是不能占用的。所谓规划期内不得占用的耕地，是指土地利用总体规划和基本农田保护区规划中规划为在一个阶段内必须保持相对稳定的耕地。第二，基本农田是根据人口和国民经济对农产品的需求和对建设用地的预测而确定的。基本农田一般都应划入基本农田保护区。也就是说，划入基本农田保护区内的耕地都称为基本农田。耕地与基本农田的主要区别在于：耕地的概念比基本农田的概念要大，基本农田只是耕地的其中一部分，而且主要是高产优质的那部分耕地，并不是所有的耕地都是基本农田。一般而言，只有那些划入基本农田保护区内的耕地，才视为基本农田。

（2）农村集体土地

农村集体土地一直是一个相对模糊的概念，在相关词条虽然能够找到此词的确切涵义，但是不同法律之间的界定均有出入。按照传统的农村集体土地用途，将农村集体土地分为两类，即农用地、非农用地。 农用地：即直接用于农业生产的土地。2002年试行的《土地分类》明确规定："农用地指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。"因此，农用地包括国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。

非农用地：非农用地包括农村建设用地与未利用地。农村建设用地指位于广大农村地区，属于农民集体所有用于非农业目的的土地。主要包括：宅基地，即农民的住宅用地；乡镇村企业用地；乡镇村公共设施用地；乡镇村公益事业用地四类。根据 1986年《土地管理法规》，人们在实践中习惯将非农用地称为"乡镇村建设用地"或"农村集体建设用地"。

因此，流转的农村集体土地范围即被限定为直接用于农业生产的土地(耕、园、林、牧、草及其他农用)以及农村建设用地。而未利用地则是指尚未利用的农村集体土地，包括荒山、荒沟、荒丘、荒滩等。

3、土地出让分类

一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各用地出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。

4、土地权属性质

土地权属性质是指土地所有权和土地使用权的性质。我国实行的是土地的社会主义公有制，《土地管理法》第八条规定"城市市区的土地属于国家所有。""农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。"因此，我国土地所有权性质分国家土地所有权和集体土地所有权。《土地管理法》第九条规定"国有土地和农民集体所有土地。可依法确定给单位或者个人使用。"这样，土地使用权的性质分为国有土地使用权和集体土地使用权。

5、土地划拨和出让

土地性质有国有划拨和国有出让两种。划拨土地买方办理土地证时要缴纳一笔土地出让金，拿到了土地证才能成为出让。国有出让土地、出让用地，通俗的讲是国家把地卖给个人，在一段时间内享受在这个土地享受权益。有工业出让一般40-50年，有商住出让是70年。出让年限过了以后国家收回土地。

我国划拨土地使用权有以下含义：

（1）划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。

（2）除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

（3）取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。

（4）在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。

通俗讲就是划拨是没有使用年限的如果国家需要用地则没有任何的补偿。而出让是指在一定的年限内如国家需要用地则有补偿但过了使用年限以后则需要另交费用。

6、旅游用地

（1）旅游用地

旅游用地是一种新的土地利用方式，目前还没有统一的定义。通常地，旅游用地指县级以上人民政府批准公布确定的各级风景名胜区的全部土地,供人们进行旅游活动，具有一定的经济结构和形态的旅游对象的地域组合。还有一个相近的旅游用地概念为：凡能为旅游者提供游览、观赏、知识、乐趣、度假、疗养、娱乐、休息、保险、猎奇和考察研究等活动的土地。

从上述两定义可以看出，旅游用地的实质都是旅游景区内部的土地利用和功能布局，但这都是仅局限于狭义上的概念。

从广义上来讲，旅游业用地不仅是狭义旅游景区土地，还将考虑有潜在旅游功能建设用地，农用地和未利用地等。山地、坑地、洼地、农业用地、林地、河谷地荒地、废地、矿坑、水田地等。

乡村旅游用地从用地类型来看,不仅以农业用地类型为主,包括耕地、林地、园地、水田、坑塘水面、农村宅基地等类型,而且有与旅游服务相配套的基础设施的用地类型,如道路、停车场、接待中心等,

（2）旅游用地政策

物权法》建设用地使用权第一百三十七条"设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。"

《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》推进农业产业结构战略性调整中提到"因地制宜发展特色产业和乡村旅游业"，以及健全严格规范的农村土地管理制度中提到"土地承包经营权的流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。"

《土地管理法》里规定"集体土地转为建设用地的，要按规定办理农地转用和征用手续。"因而在农村集体土地开发旅游景点，要改变土地用用途和土地利用方向，有些还需改变土地性质，因而要办农地转用和征用手续。

（二）土地政策大本营（土地政策集锦）

一、解读近年来中央一号文件的土地政策

1、2013年《加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》

（1）稳定农村土地承包关系。抓紧研究现有土地承包关系保持稳定并长久不变的具体实现形式，完善相关法律制度。坚持依法自愿有偿原则，引导农村土地承包经营权有序流转，鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转，发展多种形式的适度规模经营。结合农田基本建设，鼓励农民采取互利互换方式，解决承包地块细碎化问题。土地流转不得搞强迫命令，确保不损害农民权益、不改变土地用途、不破坏农业综合生产能力。探索建立严格的工商企业租赁农户承包耕地（林地、草原）准入和监管制度。规范土地流转程序，逐步健全县乡村三级服务网络，强化信息沟通、政策咨询、合同签订、价格评估等流转服务。加强农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系建设。深化国有农垦管理体制改革，扩大国有农场办社会职能改革试点。稳步推进农村综合改革示范试点。

（2）加快推进征地制度改革。依法征收农民集体所有土地，要提高农民在土地增值收益中的分配比例，确保被征地农民生活水平有提高、长远生计有保障。加快修订土地管理法，尽快出台农民集体所有土地征收补偿条例。完善征地补偿办法，合理确定补偿标准，严格征地程序，约束征地行为，补偿资金不落实的不得批准和实施征地。改革和完善农村宅基地制度，加强管理，依法保障农户宅基地使用权。依法推进农村土地综合整治，严格规范城乡建设用地增减挂钩试点和集体经营性建设用地流转。农村集体非经营性建设用地不得进入市场。

解读：改革农村集体产权制度，有效保障农民财产权利，明确指出要建立归属清晰、权能完整、流转顺畅、保护严格的农村集体产权制度，依法保障农民的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权。

2、2014年，《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》中指出深化农村土地制度改革。

（1）完善农村土地承包政策。稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。有关部门要抓紧研究提出规范的实施办法，建立配套的抵押资产处置机制，推动修订相关法律法规。切实加强组织领导，抓紧抓实农村土地承包经营权确权登记颁证工作，充分依靠农民群众自主协商解决工作中遇到的矛盾和问题，可以确权确地，也可以确权确股不确地，确权登记颁证工作经费纳入地方财政预算，中央财政给予补助。稳定和完善草原承包经营制度，2015年基本完成草原确权承包和基本草原划定工作。深化农村综合改革，完善集体林权制度改革，健全国有林区经营管理体制，继续推进国有农场办社会职能改革。

（2）引导和规范农村集体经营性建设用地入市。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。有关部门要尽快提出具体指导意见，并推动修订相关法律法规。各地要按照中央统一部署，规范有序推进这项工作。

解读：对于土地承包，首次允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。承包地所有权、承包权、经营权"三权分离"。推进农村土地承包经营权确权登记颁证工作时，可以确权确地，也可以确权确股不确地。首次提出允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，与国有土地同等入市、同权同价。

（3）土地管理法第四十三条和第六十三条、城市房地产管理法第九条关于集体建设用地使用权不得出让等的规定，明确在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。

3、2015年《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》

（1）稳步推进农村土地制度改革试点。在确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下，按照中央统一部署，审慎稳妥推进农村土地制度改革。分类实施农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。赋予符合规划和用途管制的农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能，建立健全市场交易规则和服务监管机制。

（2）加快构建新型农业经营体系。坚持和完善农村基本经营制度引导土地经营权规范有序流转，创新土地流转和规模经营方式，积极发展多种形式适度规模经营，提高农民组织化程度。引导农民以土地经营权入股合作社和龙头企业。鼓励工商资本发展适合企业化经营的现代种养业、农产品加工流通和农业社会化服务。土地经营权流转要尊重农民意愿，不得硬性下指标、强制推动。尽快制定工商资本租赁农地的准入和监管办法，严禁擅自改变农业用途。

（3）推进农村集体产权制度改革。对土地等资源性资产，重点是抓紧抓实土地承包经营权确权登记颁证工作，扩大整省推进试点范围，总体上要确地到户，从严掌握确权确股不确地的范围。

解读：针对集体经营性建设用地入市，文件由去年的"允许"变为"赋予"，可以理解为政策上的赋权。农村集体经营性用地可以通过出让、租赁、入股三种方式进入市场；农村集体经营性建设用地出让后，还可以和国有出让土地一样进行转让。

二、土地流转相关政策

党的十八大报告提出，"加快发展现代农业，增强农业综合生产能力"，"构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系"。土地流转和适度规模经营是发展现代农业的基础。土地流转服务体系是新型农业经营体系的重要组成部分，是农村土地流转规范、有序、高效进行的基本保障。建立健全农村土地流转服务体系，

农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。

2005年1月7日《农村土地承包经营权流转管理办法》经农业部第2次常务会议审议通过，自2005年3月1日起施行。

2014年11月印发中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》。《意见》明确提出，坚持农村土地集体所有，所有权、承包权、经营权三权分置，引导土地经营权有序流转。首先要维护好农村土地集体所有权，一方面要探索新的集体经营方式；另一方面，要行使好农村集体在土地流转和承包经营上的管理监督权，发挥好集体为农民流转土地提供服务的组织功能作用。《意见》强调，要鼓励创新土地流转形式，发展多种形式的适度规模经营；加强土地流转服务体系建设，为流转双方提供服务，保护流转双方的权益。总之，三权分置是深化农村土地制度改革的实践探索，体现了中国特色农村土地制度改革的理论创新。

（三）选地有讲究（考量内外因素？）

1、两大选地因素

（1）土地性质

选地前必须弄清楚地块的性质，看属于基本农田、一般耕地还是建设性用地，一般基本农田国家是不允许开展任何项目的，所以就需要根据要开展项目的情况来选择合适土地性质的地块，而不能不清楚地块性质就盲目选地，容易形成地块性质与所要开发项目不匹配，造成国家限制开发，最终形成资源浪费。

（2）环境气候

一般环境气候好的地块其地块溢价能力在旅游开发和农业开发方面都很强，因此尽量选择环境气候较好的地块，而不是选择恶劣气候的地块，同样局部区域的环境气候一般也不同，山体区域地块的环境气候和平原地块的环境气候不同，未来发展项目的潜力也就不同。

除此之外地形地貌、农业资源、难以程度也是选择地块时要考虑的因素。不同土壤情况，气候温度,都要求结合当地的自然情况选择特色农业产业。也要考虑土地周边的经济环境、交通、人流、景点、人口、城市未来发展方向、重点工程、厂矿等，还有部分需搬迁地段。在选地时尽量拿一些未来可能被国家征用的地，交通沿线的地，和未来城市可用于发展的地。

2、五大选地原则

（1）交通最优

尽量选择交通区位优势较好的土地，一方面保证客源进入项目地的交通便利，另一方面好的交通条件可以节省项目地将来发展所需要的交通成本。

（2）成本最低

不同类型的土地成本往往是不一样的，可以通过网络（如土地资源网等）找寻到最优价格的土地，或者从其他土地中间商哪里得到价格最优惠的土地，保证流转土地的最低价格，也为后续地块发展提供较低的成本。

（3）麻烦最少

在与农民、村集体签订流转土地合同时往往会遇到一些不必要的麻烦，选择地块一定要提前落实相关合同事宜，避免引起一些村民闹事或者村集体要求的附加条件等时间的产生。

（4）建设最多

土地的性质决定了土地能不能建设更多的项目，不管是进行创意农业、休闲农业或者利用土地发展乡村旅游，都离不开一些建设性项目，所以在进行选地时要选择一些建设性用地多的地块。建设性用地多的地块在后续发展中可以避免土地性质变更，争取建设用地等方面的麻烦，从而帮助土地拥有者节约成本。

（5）年限最优

不同地块因为土地用地不同，往往会有不同的限制，对于土地承包商来说，时间过长可能会导致土地成本过高，影响资金的利用率，时间过短，可能导致预定的规划无法实现。因此，在拿地块前要安排好地块是否可以延长，或者延长后的成本问题等。