如何在乡村开发中找到酒店地产的机会？

    在近20年的发展中，乡村旅游虽然日渐红火，但基本上都是低水平的农家乐，也即“午餐经济”，能让游客住下来的乡村酒店很少。当然，这也是与消费水平和消费理念的阶段性有关。

　　随着城市化进程的加速，工作节奏的加快，竞争压力的不断增大，人们对于乡村美丽的风景、幽雅宁静的环境、清新的空气、淳朴浓厚的生活风味，人与自然和谐相伴的相处方式，保存久远的文化传统等越来越向往，因而越来越多的人选择到乡村去旅游，去体验真正的乡村生活，让疲惫的身心得以放松。“望得见山、看得见水、记得住乡愁”。这些富有诗情画意的话语让人们更加思乡，渴望回到多年前梦中的美好乡村，真正能够融入到乡村生活中去。

　　近年来兴起的一些乡村酒店，比如北京的山里寒舍、浙江的裸心谷、江西的篁岭，以全新的姿态亮相市场，其质朴的外观，星级酒店的设施，乡愁文化的设计，让人耳目一新。虽然房价很高(一般都不低于1000元/晚)，但依然取得了很好的销售业绩。这些乡村酒店面向新兴市场，由于迎合了市场的需求，都取得了很好的经济效益和品牌效益，以其前期的成功走向品牌扩张之路。这种乡村酒店就是未来旅游地产投资的一个新兴方向，打着旅游地产名义的住宅房产开发已经到了末路。

　　现在很多投资商投资乡村旅游和休闲农业，不仅是规划未来的蓝图，还得找到当前的赢利点，使地块能够良性运转起来，乡村酒店可以说是一个很好的切入点。乡村酒店不仅是铺天盖地的农家乐改造升级的需求，也是创造新需求新业态的重要方式。乡村酒店通过将土地流转起来、资产经营起来、农民组织起来趟出了一条乡村建设的新路。

　　乡村酒店依托农民的住房进行改造，这是农民最大的资产，也是最亟需唤醒的沉睡资产。令人遗憾的是，古老的原生态乡村已经越来越少，且消失速度相当惊人。据统计，2000年我国有360万个自然村，到2014年减少到230万个，十多年里有100多万个村子消失了，等于一天消失300个自然村落，这其中包含不少古村落。很多古村落像很多中国农村一样，变成了只有少数留守老人的“空心村”，破败凋敝。苦于找不到发展路径，只能面临消失的惨痛命运。另一方面，这些“记得住乡愁”的古老村落，又是城里人渴望修养身心的最爱。有历史记忆、地域特色、民族特点的美丽乡镇如果能通过乡村酒店的建设得以留存，让农村里的古树、庙宇、老房子等风貌存活下来，而不是沉淀为一种记忆，一定会受到城市高端人群的欢迎。

　　乡村酒店投资，首先第一步要选址。一般合适的目标大概需具有六个条件：第一，交通便捷，高速路下来半个小时车程。第二，独立村落。第三，最好是古村，有良好的的文化底蕴，有老房子。第四，这个村子空置率一定要有70%-80%。第五，风景好，有青山绿水环抱。第六，农村基层组织有凝聚力，“两委”负责人有号召力。

　　选址完毕以后就要进行土地流转和资产买断或者租赁。一般是采取租赁的方式，这对农民有保障。每家每户本着自愿原则写申请，将全村的闲置房屋出租给开发公司，开发公司给一个合适的可变动的租价。农民的土地也可以流转给公司进行农副产品和旅游配套项目开发。土地和房屋问题解决以后，开发公司对村中老宅进行改造，农民不掏一分钱，都是在原有宅基地上进行，房屋权属仍是村民和村集体的，租赁期满即可收回，让村民们吃 “定心丸”。

　　乡村酒店房间一般在原有老房基础上改造装修而成，从外面看还是村民老宅，木门、木窗、椽子、石头院墙等都得到保留。而室内却别有洞天，融合古朴与现代理念，五星级的客房及卫浴设施，中西餐厅，无线网络覆盖;木门、木窗内加衬双层塑钢玻璃门窗，青石铺地，安装地采暖设施;家具摆设颇费心思，很多衣柜、条案、桌子都是从村民手里淘来的“老物件”，连门牌都可用时令和节气来命名，无处不透着悠久的乡舍韵味。

　　一般而言，可以先选取几个院落进行改造，取得了一定的效果之后，再逐步扩大规模。这有利于资金的回流，也通过示范性的工作让村民看到远景，推动村民和公司的顺畅合作。开发公司可以协助村里成立旅游专业合作社，进一步推动土地、房屋流转，在不改变所有权前提下，村民以房屋、果树、土地入社，化零为整，委托企业统一管理;合作社可组织农民到公司上班，为社员农户同时带来土地(宅地)租金、工资收入及效益分红等多种收益。

　　这种乡村酒店投资少、见效快，发展预期稳定，特别受到各级政府和村民的欢迎，有长久的生命力。最终将形成品牌优势、管理优势、人才优势，可以进行连锁运营，将项目的投资、开发、运营及管理经验系统化，未来在扩展到周边乃至全国大城市、风景名胜周边形成连锁式运营，逐渐延伸品牌，从开发经营逐渐转移至投资管理领域。目前裸心谷就已经同时开始运营七个“裸心”系列项目，山里寒舍也在北京和全国各地布局多个“寒舍”项目。

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