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如何在乡村开发中找到酒店地产的机会?

2015/6/8 11:08:27  来源:创行合一旅游规划设计院

 

 

    在近20年的发展中,乡村旅游虽然日渐红火,但基本上都是低水平的农家乐,也即“午餐经济”,能让游客住下来的乡村酒店很少。当然,这也是与消费水平和消费理念的阶段性有关。

 

  随着城市化进程的加速,工作节奏的加快,竞争压力的不断增大,人们对于乡村美丽的风景、幽雅宁静的环境、清新的空气、淳朴浓厚的生活风味,人与自然和谐相伴的相处方式,保存久远的文化传统等越来越向往,因而越来越多的人选择到乡村去旅游,去体验真正的乡村生活,让疲惫的身心得以放松。“望得见山、看得见水、记得住乡愁”。这些富有诗情画意的话语让人们更加思乡,渴望回到多年前梦中的美好乡村,真正能够融入到乡村生活中去。

 

  近年来兴起的一些乡村酒店,比如北京的山里寒舍、浙江的裸心谷、江西的篁岭,以全新的姿态亮相市场,其质朴的外观,星级酒店的设施,乡愁文化的设计,让人耳目一新。虽然房价很高(一般都不低于1000元/晚),但依然取得了很好的销售业绩。这些乡村酒店面向新兴市场,由于迎合了市场的需求,都取得了很好的经济效益和品牌效益,以其前期的成功走向品牌扩张之路。这种乡村酒店就是未来旅游地产投资的一个新兴方向,打着旅游地产名义的住宅房产开发已经到了末路。

 

  现在很多投资商投资乡村旅游和休闲农业,不仅是规划未来的蓝图,还得找到当前的赢利点,使地块能够良性运转起来,乡村酒店可以说是一个很好的切入点。乡村酒店不仅是铺天盖地的农家乐改造升级的需求,也是创造新需求新业态的重要方式。乡村酒店通过将土地流转起来、资产经营起来、农民组织起来趟出了一条乡村建设的新路。

 

  乡村酒店依托农民的住房进行改造,这是农民最大的资产,也是最亟需唤醒的沉睡资产。令人遗憾的是,古老的原生态乡村已经越来越少,且消失速度相当惊人。据统计,2000年我国有360万个自然村,到2014年减少到230万个,十多年里有100多万个村子消失了,等于一天消失300个自然村落,这其中包含不少古村落。很多古村落像很多中国农村一样,变成了只有少数留守老人的“空心村”,破败凋敝。苦于找不到发展路径,只能面临消失的惨痛命运。另一方面,这些“记得住乡愁”的古老村落,又是城里人渴望修养身心的最爱。有历史记忆、地域特色、民族特点的美丽乡镇如果能通过乡村酒店的建设得以留存,让农村里的古树、庙宇、老房子等风貌存活下来,而不是沉淀为一种记忆,一定会受到城市高端人群的欢迎。

 

  乡村酒店投资,首先第一步要选址。一般合适的目标大概需具有六个条件:第一,交通便捷,高速路下来半个小时车程。第二,独立村落。第三,最好是古村,有良好的的文化底蕴,有老房子。第四,这个村子空置率一定要有70%-80%。第五,风景好,有青山绿水环抱。第六,农村基层组织有凝聚力,“两委”负责人有号召力。

 

  选址完毕以后就要进行土地流转和资产买断或者租赁。一般是采取租赁的方式,这对农民有保障。每家每户本着自愿原则写申请,将全村的闲置房屋出租给开发公司,开发公司给一个合适的可变动的租价。农民的土地也可以流转给公司进行农副产品和旅游配套项目开发。土地和房屋问题解决以后,开发公司对村中老宅进行改造,农民不掏一分钱,都是在原有宅基地上进行,房屋权属仍是村民和村集体的,租赁期满即可收回,让村民们吃 “定心丸”

 

  乡村酒店房间一般在原有老房基础上改造装修而成,从外面看还是村民老宅,木门、木窗、椽子、石头院墙等都得到保留。而室内却别有洞天,融合古朴与现代理念,五星级的客房及卫浴设施,中西餐厅,无线网络覆盖;木门、木窗内加衬双层塑钢玻璃门窗,青石铺地,安装地采暖设施;家具摆设颇费心思,很多衣柜、条案、桌子都是从村民手里淘来的“老物件”,连门牌都可用时令和节气来命名,无处不透着悠久的乡舍韵味。

 

  一般而言,可以先选取几个院落进行改造,取得了一定的效果之后,再逐步扩大规模。这有利于资金的回流,也通过示范性的工作让村民看到远景,推动村民和公司的顺畅合作。开发公司可以协助村里成立旅游专业合作社,进一步推动土地、房屋流转,在不改变所有权前提下,村民以房屋、果树、土地入社,化零为整,委托企业统一管理;合作社可组织农民到公司上班,为社员农户同时带来土地(宅地)租金、工资收入及效益分红等多种收益。

 

  这种乡村酒店投资少、见效快,发展预期稳定,特别受到各级政府和村民的欢迎,有长久的生命力。最终将形成品牌优势、管理优势、人才优势,可以进行连锁运营,将项目的投资、开发、运营及管理经验系统化,未来在扩展到周边乃至全国大城市、风景名胜周边形成连锁式运营,逐渐延伸品牌,从开发经营逐渐转移至投资管理领域。目前裸心谷就已经同时开始运营七个“裸心”系列项目,山里寒舍也在北京和全国各地布局多个“寒舍”项目。

 

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