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当前养老地产发展的现状及问题

2015-01-09  来源:北京创行合一规划设计院  作者:

  公办养老机构一床难求,民办养老机构床位闲置


  中国老龄化势不可挡,但是“淘金”养老地产也并非易事,虽然养老地产发展潜力巨大,进入的企业越来越多,但是叫好不叫座,由于“未富先老”问题的困扰,多数人购买养老服务的能力偏低,这就造成一方面公办养老机构一床难求,民办养老机构床位闲置。


  因此政府需对民办养老机构进行政策支持,改善,控制价格。养老不能只为少数人服务。很多养老住区项目规模太大,产品缺乏细分,一些地区动辄斥资数十亿元,建设占地上千亩,甚至上万亩的超大型养老社区,这并不符合养老需求。不少养老住区项目收费过高,月租过万元、缴纳数十万元会费、购买超过百万元的保险产品等,都超出多数老年人的承受能力,造成入住率偏低。此外,盈利模式不清晰、运营能力不高、缺乏标准和规范等问题也是不小的困扰。


  各地的养老地产项目似乎都在朝养老综合社区来发展建设,把与养老有关联的医疗、养生纳入其中,有的甚至还搭配着建设旅游设施和普通住宅。这样的一锅烩,面积自然就小不了,这也引起了国土资源部的注意,提出要密切关注房企逆市投资养老地产。逆市是言过其实,市场其实并不低迷,只是被硬性压制,新热点的出现不是逆市,只是转移。但是如此大规模发展养老地产,对企业和社会而言,有些问题不可忽视。


  养老地产仍任重道远


  养老地产享受国家的优惠政策,在地价不断攀升的背景下,不少开发商打着养老地产规划的名号拿地,却改做普通住宅或者商业地产,这对养老服务业来说可悲。出现这种问题是因为政府管控不够,建议在项目开始时按照普通房地产的土地出让金作为押金,若改变项目性质建成普通住宅出售,那么便没收押金;若真做养老项目便如数奉还,用钱做杠杆便可以解决这个问题。


  当然,以养老地产的名义从政府手里拿地的也有真正用来开发所谓养老地产的开发商,可依然不是广大百姓想要的。


  很多养老地产开发商都是在玩概念。针对业界的“养老地产热”目前推出的养老地产概念存在重大缺失,那就是几乎所有的养老地产里都没有医疗机构参与。在中国,医疗资源都在政府的控制之下,而没有医疗机构的参与,就谈不上能真正服务于老人,因此现在提出的养老地产是个“错误概念”。


  但同时,我们还需清醒得认识到中国养老地产占地产总量只有百分之一点几,中国的养老地产还很有前景。前景可期,现实很残酷,中国的养老地产业还在摸索一种正确的,符合国情的养老产业模式,因此养老地产仍任重道远。


  养老地产多会走向海南式旅游度假地产


  养老地产在国内暂时无路可走,而且固有的传统的养老地产模式也将必死无疑。当然,难赚钱、不好做,并不意味着不去做。对于更多的发展商来说,养老地产是未来的一块很可观的蛋糕,谁都不愿意放弃。


  因此,未来必定有一条中国特色的“养老地产”模式,而不是简单照搬国外。既然传统的走不通,那就要换一个思路,换一种方式,而这种尝试也必将在未来成为主流。


  就目前而言,海南旅游度假地产兼具养老地产功能的模式或许会成为当今养老地产摸索过程中较为靠谱的一种。先不说开发商的专业与否,至少,海南占尽了天时地利,这就为养老养生创造了最基本的可能。


  海南岛仿佛一个天然的大氧吧,对中老年人来说,是一个养生度假最佳之地。海南作为我国唯一的热带海滨城市,优越的自然、生态环境在全国是独一无二的,是无法再生的宝贵环境资源。



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