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养老地产的蓝海在农村

2015-01-09  来源:北京创行合一规划设计院  作者:

  1.市场催生农企模式


  根据国家统计局发布的2010年第六次全国人口普查数据公报显示,我国60岁以上人口已达到1.77亿,占总人口的13.26%。而针对老年人的产业,的确将会面对一个巨大的市场。但目前养老市场出现的一个问题是“两端热,中间冷”。也就是说,高端的现在很稀缺,特别低端的也很稀缺,低端不盈利开发商也不愿意做。高端的效益还是不错的,如果享受到政策支持,然后又能享受到信贷的支持,那么做一些高端的养老,实际上收益是不错的。


  目前,所谓的一些高端养老多为景区式、气候式养老,近几年比较火热的养老方式要数海南的候鸟式养老,但景区式、气候式养老模式依赖于地理环境和资源条件,获地成本高,且被大企业掌握,一般企业很难拿到地。针对中小型农企业说,与那些资金雄厚的险企、房企来竞争景区式、气候式高端养老类型,无疑是以卵击石,因为,这些中小型农企需另辟蹊径,走一条能够发挥自身优势、符合自身情况的康庄大道——休闲农业养老,这种养老模式暂且称之为农企模式。农企模式就是休闲农业与养老地产结合起来,在休闲农业中加入养老元素,在养老地产中融入休闲农业。


  随着全民养老时代到来,就近养老、就地养老更趋向中国人的实际,农企模式符合这个实际。中国这一代的老年人大多来自于农村,对农村有天然的情节依赖。农村不仅没有城市的嘈杂与喧嚣,而且自然环境、空气质量等条件更符合老年人养老需求。


  与景区式、气候式养老模式相比,政府给予农企模式养老地产更多地土地政策优惠。农企模式开发养老地产不仅能享受养老产业政策支持,还能享受到农业政策优惠。


  2.农村养老地产政策优惠多


  相对于其他地产项目而言,养老地产在土地获得方面极具政策优势:


  用地性质里并无养老地产这一项,如果建成后住房部分销售给养老者,企业运营医院、养生等辅助性功能部分,此类地块则应该以住宅用地性质来出让;如果全部由企业租赁方式运营,则应该比照商业用地性质。不管是住宅用地还是商业用地,比照市场价格制定出让底价并以招拍挂方式出让,是必须遵守的规则。


  养老地产规划结合休闲农业,可享受到土地政策优惠:


  以往农业用地由于无法自由流转,严重限制了休闲农业的发展。2014年中央1号文件明确规定“引导和规范农村集体经营性建设用地入市”等政策,休闲农业与房地产开发结合必将迎来很大的发展机遇,这不仅包括高档住宅开发与农业庄园的结合,大型旅游地产开发还可以充分融合进入休闲农业和乡村旅游。创行合一研究报告预计,土地改革是未来几年最大的制度红利之一,农地不仅可以释放出数量可观的建设用地,缓解高地价的压力,部分坐拥大量非住宅用地的农业和旅游企业可能将大幅受益土改盛宴。更重要的是,农地流转将为传统房地产企业带来新的投资机会。一直以来,国内休闲农业及旅游项目存在规模与集约化程度不高、竞争力不强等局面。业内人士认为,一旦农地可自由流转,必然吸引大量传统房地产企业介入,并积极探索休闲农业与房地产开发相结合的全新盈利模式。从创行合一的研究和实践来看,当前即有很多传统的房地产商开始把目光转向农村和城乡结合部,也有很多企业早就开始试水农业休闲地产。在农地实现自由流转的境况下,必然会有更多的开发商开始探索新的盈利机会。在巨大的政策利好与资本支持下,“地产+农业”将创造出全新的产业盛景,疲软的城市房地产市场将转战农业地产的蓝海,同时,大量的资金和人才的注入也将为新型城镇化和农业现代化增加活力。



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